Tư vấn là cùng chủ nhà đi tìm ... câu hỏi

Tôi dự định xây nhà để ở nhưng không biết bắt đầu từ đâu và muốn được tư vấn, thiết kế. Xin hỏi : Giá tư vấn tính như thế nào? Thường có những loại tư vấn nào cần lưu ý?

04:05 - 19/05/2011

Nếu thuê thiết kế, trả tiền ra sao, tính như thế nào? Khi đó, KTS phải làm gì cho tôi, cụ thể là có những loại bản vẽ nào phải cung cấp? Có bao gồm cả bản vẽ xin phép xây dựng hay không? KTS có phải có mặt ở công trường để điều chỉnh thiết kế, thi công hay không? Khi nhà xây xong, KTS có phải thiết kế hoặc tư vấn sắp đặt, mua đồ nội thất hay không? Nên tìm KTS ở đâu? Xin chân thành cảm ơn. (H.H.L –quận 3, TP.HCM)Trả lời: AHD xin giới thiệu ý kiến trả lời của KTS Nguyễn Triêu Dương, giảng viên khoa kiến trúc – xây dựng đại học Văn Lang:

Bạn đọc H.H.L thân mến! Trước khi trả lời những câu hỏi cụ thể của bạn, có lẽ cũng cần nói vài lời để khách hàng – với tư cách là chủ đầu tư có thể hình dung và hiểu công việc tư vấn.

Với những công trình có quy mô lớn, làm bài bản thì phải có đơn vị tư vấn, có ban quản lý dự án đàng hoàng. Việc đầu tiên là trước khi bắt tay vào công việc, bao giờ nhà tư vấn cũng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về khách hàng của mình. Điều này cũng giống như bác sĩ phải hỏi han bệnh nhân khi bắt mạch vậy, từ đó mới có thể chẩn bệnh, kê đơn và cho liệu pháp điều trị. Nhà tư vấn cũng sẽ đề nghị chủ đầu tư cung cấp các thông tin tối thiểu và những yêu cầu đầy đủ.

Thực tế, có những vấn đề sau mà nhà tư vấn cần giải quyết cho chủ đầu tư.

AHD(3).jpg

1. Công tác tư vấn về hồ sơ pháp lý

Nhà tư vấn cần chủ đầu tư cho biết các thông tin về tình trạng giấy tờ có hợp lệ hay không để tư vấn cho họ cần bổ túc những gì, cơ quan nào có thể thực hiện được, thời gian bao lâu, hoạ đồ khu đất sẽ nằm ở đâu trong bản vẽ quy hoạch chi tiết của khu vực, khu đó có khống chế gì về chỉ giới đường đỏ, chỉ số tầng cao, mật độ xây dựng, đường giao thông, bãi đậu xe, cây xanh các loại, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, các dịch vụ về cáp thông tin, truyền thông, cáp truyền hình, hệ thống phòng cháy chữa cháy, bảo vệ trật tự trị an,… Thậm chí cả mẫu mã nhà cửa, tường rào xung quanh là chung hay riêng… các tranh chấp khác về sở hữu, trước trong và sau khi xây dựng. Các công tác quyết toán sau xây dựng.

2. Công tác tư vấn về địa điểm

Công trình của chủ đầu tư nằm ở khu vực nhà ở đã ổn định hay sẽ quy hoạch lại, cách trường học, bệnh viện, chợ... bao nhiêu mét hay bao nhiêu phút khi di chuyển bằng xe hai bánh hay bốn bánh… Công trình lân cận là những công trình gì hôm nay và ngày mai, có ồn ào hay ô nhiễm không, cơ sở hạ tầng ở đó tốt không, có ngập úng khi triều cường, hướng nắng, gió, mưa… Cảnh quan đô thị và công trình sẽ ảnh hưởng qua lại như thế nào?

3. Công tác tư vấn thiết kế

Ở đây xin nhấn mạnh đến đối tượng là công trình nhà ở. Ví dụ gia đình gia chủ có bao nhiêu người, tính ý mỗi người ra sao, cần gì và không cần gì cho không gian riêng của họ. Họ cần sinh hoạt chung hay riêng, nếp nhà của họ như thế nào, họ cần mấy phòng, tiện nghi trong mỗi phòng, các loại trang thiết bị tối thiểu, những gì đã có sẵn, những gì mua mới, cần tư vấn sắp xếp như thế nào cho đồng bộ và có mỹ thuật… Họ có bao nhiêu loại xe cộ trong nhà, có dự trù cho khách đến chơi sẽ để xe ở đâu, nghỉ trưa hay tối ở đâu trong ngôi nhà của mình. Họ thích bếp kiểu ta hay Tây, dùng thiết bị gì, phòng ăn liền bếp hay ra bàn ăn riêng, họ có nhu cầu bàn ăn ở hàng hiên hay ở ngoài trời không, phòng khách, phòng xem ti vi, giải trí, phòng ngủ, phòng thờ, nơi giặt giũ phơi phóng, hệ thống kỹ thuật gồm có gì, ví dụ trong bếp họ thích sử dụng bao nhiêu loại thiết bị, ổ cắm của nó ra sao, cần bao nhiêu mét vuông để chứa hết những dụng cụ nhà bếp, cần bao nhiêu ổ cắm cho nhà bếp, chỗ để rác ở đâu cho hợp vệ sinh… Họ muốn xây dựng xong rồi mới trang trí hay là cùng làm một lúc, họ muốn phong cách như thế nào, muốn thể hiện đẳng cấp xã hội qua kiến trúc, nội thất hay tiện nghi, ví dụ họ có chiếc xe trị giá vài tỉ đồng thì nhà xe của họ cần bao nhiêu diện tích, cần thiết bị gì để bảo trì, từ đó các phòng khác cũng phải tương xứng ra sao, phòng khách, phòng ngủ… có nên trang trí nhiều tiền cho xứng với nhà xe chăng… Họ có cần người giúp việc không, ở chung hay riêng, mấy người thì đủ…

4. Công tác tư vấn quản lý

Nhà tư vấn cần biết chủ đầu tư thuê mình để làm gì, quản lý về kỹ thuật, về tài chính, về nhân sự… Họ cần tư vấn trước khi xây nhà hay trong và sau khi xây, họ cần tư vấn chọn thầu xây dựng, giám sát trong quá trình thi công, bảo trì khi bàn giao sử dụng? Họ cần tư vấn các vấn đề về trang thiết bị nội thất, các loại vật liệu sẽ sử dụng, họ cần tư vấn kế hoạch sử dụng ngân sách theo tiến độ công việc, các loại phí, dự trù biến động về giá cả thị trường…

Thực tế, đối với việc xây dựng nhà ở dân dụng ở quy mô gia đình, không cần thiết phải có đơn vị tư vấn và ban quản lý dự án. Nhưng về đại thể, các vấn đề chủ nhà cần quan tâm cũng có những việc theo “công tác” như trên. Để giải quyết nhu cầu này, có những phần việc chủ nhà phải hỏi luật sư, kỹ sư xây dựng, nhà thầu, đơn vị quản lý đô thị và tất nhiên là kiến trúc sư… Việc tư vấn thực ra không chỉ đơn giản là trả lời hoặc giúp tìm câu trả lời cho khách hàng. Việc tư vấn, theo tôi quan trọng nhất là… hỏi. Bằng cách đặt ra những câu hỏi, nhà tư vấn có thể hệ thống lại những vấn đề mà chủ nhà cần quan tâm. Khi đã xác định được nhu cầu rồi thì việc còn lại chỉ là đi tìm câu trả lời.

Về những vấn đề cụ thể trong câu hỏi, xin được trả lời như sau:

“Giá tư vấn tính như thế nào?”

Nếu làm theo bài bản của một công trình có quy mô lớn thì biểu giá tư vấn tính theo quy định, nếu một số công tác không có trong biểu giá thì sẽ thoả thuận giữa hai bên.

Về ý hỏi “Nếu thiết kế, trả tiền ra sao, tính như thế nào?” Theo quy định thiết kế phí tính theo biểu giá chung, chia làm ba đợt: 25 – 30% ứng trước, thêm đến 90% sau khi nhận hồ sơ thiết kế đầy đủ về kiến trúc, kết cấu, điện, nước, dự toán, 10% cuối thanh toán sau khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Trong thực tế, khi nhận thiết kế, KTS có thể tư vấn cho chủ nhà một số điều dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết chuyên môn của mình và có thể tính hoặc không tính phí tuỳ mức độ tư vấn và tuỳ theo thoả thuận giữa hai bên.

“KTS thiết kế phải làm gì cho tôi, cụ thể là có những loại bản vẽ nào phải cung cấp? Có bao gồm cả bản vẽ xin phép xây dựng hay không?

KTS có phải có mặt ở công trường để điều chỉnh thiết kế, thi công hay không?” Chủ đầu tư thuê phần nào thì tính tiền phần đó, một công trình trung bình có năm bộ bản vẽ (bản vẽ hiện trạng, bản vẽ thiết kế, bản vẽ điều chỉnh trong quá trình thi công, bản vẽ hoàn công, bản vẽ sử dụng và thay đổi công năng thiết kế khi sử dụng). Bản vẽ xin phép xây dựng làm theo quy định của cơ quan cấp phép xây dựng, tính tiền riêng không bao gồm dịch vụ khác với đơn giá theo quy định của các cơ quan liên quan từ quận đến sở. KTS có mặt ở công trường theo yêu cầu của chủ đầu tư thể hiện rõ theo hợp đồng, theo yêu cầu công việc kèm theo lịch phối hợp làm việc cụ thể giữa các bên.

“Khi xây nhà xong, KTS có phải thiết kế hoặc tư vấn sắp đặt, mua đồ nội thất hay không?”

KTS sẽ làm công tác tư vấn chọn lựa vật liệu trang thiết bị nội thất và sản xuất khi chủ nhà yêu cầu, chi phí tính riêng theo thoả thuận, hoặc theo tỷ lệ phần trăm (%) giá trị các trang thiết bị, hoặc khoán hẳn một con số cụ thể trong thời gian cụ thể.

“Nên tìm KTS ở đâu? Làm thế nào để tìm được một KTS thiết kế nhà thật đẹp, thật nhanh”.

Về nguyên tắc, bạn có thể mời thầu rộng rãi trên phương tiện truyền thông, internet hoặc qua sự giới thiệu của các đơn vị, cá nhân… và tự thẩm định, quyết định của bản thân chủ đầu tư. KTS thiết kế nhanh hay chậm, đẹp hay xấu chủ yếu do chủ đầu tư quyết định 70%, Chủ yếu phụ thuộc vào sự trình bày chi tiết công việc và mức độ chấp nhận của hai bên. “Thao trường đổ mồ hôi chiến trường ít đổ máu”, mọi kế hoạch càng kỹ lưỡng thì chi phí giá thành đều kiểm soát được.

Kỹ thuật lợp ngói mầu

Kỹ thuật lợp ngói mầu

Hiện nay, trên thị trường có các loại ngói màu của Secoin, Viglacera. Với những đặc điểm chung như có màu sắc phong phú đa dạng, cách nhiệt, tránh mưa nắng tốt, nhẹ, chống rêu mốc...
Những vấn đề thường gặp khi xây nhà

Những vấn đề thường gặp khi xây nhà

Xây nhà là một chuyện lớn của đời người, có nhiều việc phải làm để có một công trình nhà ở như ý, làm sao để bản thiết kế kiến trúc và ngôi nhà của bạn đạt đầy đủ các tính chất: tiện dụng, thẩm mỹ, kinh tế và bền vững. Với gợi ý của AHDesign giúp các bạn bớt đi các khó khăn ban đầu.
Giải pháp thông gió tự nhiên cho nhà phố

Giải pháp thông gió tự nhiên cho nhà phố

Tìm hiểu giải pháp thông gió tự nhiên giúp cho ngôi nhà phố chật hẹp trở nên thông thoáng, nhất là với các loại nhà ống và nhà phố
Để có một bản thiết kế ưng ý

Để có một bản thiết kế ưng ý

Không phải “sản phẩm” nào khi ra đời, sau bao công lao vất vả của cả KTS và chủ nhà đều khiến chủ nhà hài lòng. Nhiều người đã bỏ ra nhiều tiền, nhiều công sức, khi đã thuê nhiều đơn vị thiết kế, nhưng chưa đi đến đoạn kết đã bỏ dở, vì…ngôi nhà không đúng ý mình.
Tổng hợp những điều kiêng kỵ khi tậu nhà mới

Tổng hợp những điều kiêng kỵ khi tậu nhà mới

Những điều kiêng kỵ khi xây nhà, tậu nhà mới chúng ta cần phải xem xét chi tiết về cát hung để loại bổ các cấm kỵ từ bên trong đến bên ngoài ngôi nhà